Uma incorporadora imobiliária obteve sentença judicial para derrubar a cobrança de uma dívida milionária de IPTU, que “herdou” ao adquirir um terreno. A situação é peculiar, mas, segundo especialistas, acende um sinal de alerta para as empresas do ramo.
No caso, a Prefeitura de São Paulo havia exigido do antigo proprietário o IPTU progressivo, que pode chegar a 15%. Ao considerar a função social da propriedade, entendeu que a área em questão estava subutilizada. Em 2020, uma incorporadora comprou o terreno para lançar um empreendimento.
O IPTU progressivo é um tipo de sanção que o município pode aplicar se entender que o imóvel não está sendo devidamente aproveitado pelo proprietário.
Funciona assim: se notificado o dono não der uma destinação adequada à área, fica sujeito a recolher o imposto com alíquotas que aumentam a cada ano. Sai de uma cobrança regular de 1% para um teto de 15% após cinco anos.
Em 2021, a Prefeitura de São Paulo exigiu um total de R$ 96,5 milhões em IPTU progressivo. No ano anterior, R$ 97,1 milhões. O valor de 2022 está sendo fechado. “O lançamento do tributo será feito assim que a lista dos imóveis enquadrados nessa categoria seja finalizada”, diz a Secretaria Municipal da Fazenda.
Antes da compra pela incorporadora, o terreno sob discussão, situado no bairro da Penha, com acesso facilitado à Marginal Tietê e rodovias, era locado para uma empresa de transportes, que o usava como garagem para organização logística de cargas. Não havia construção no local.
A prefeitura, no ano de 2015, determinou que o então proprietário apresentasse um projeto de edificação, o que não foi feito. Isso permitiu a cobrança do IPTU progressivo.
No caso analisado pela Justiça, a cobrança chegou ao teto de 15%. O total do passivo herdado pela incorporadora, apenas de IPTU progressivo, foi de R$ 1,5 milhão referente a cinco anos.
A empresa pagou. Agora, pela sentença, obteve o direito de cancelar as cobranças e ter de volta o montante recolhido. Cabe recurso (processo no 1073311- 76.2022.8.26.0053).
Na capital paulista, o Decreto no 55.638, de 2014, elenca as 12 atividades que não precisam de edificação para o desenvolvimento de suas finalidades. Terminais de logística, transportadoras e garagens de veículos de transporte coletivo ou de cargas estão entre elas.
No entanto, no caso concreto, a prefeitura alegou que o proprietário não comprovou ter licença para exercer a atividade de operação logística no local. Pelo parágrafo 1o do decreto, defendeu a prefeitura, as atividades afastam a notificação para edificação obrigatória quando inerentes e predominantes em relação ao uso licenciado para o imóvel. Ou seja, haveria necessidade de um alvará prévio.
Ao analisar a situação, no entanto, a juíza Patricia Persicano Pires, da 16a Vara da Fazenda Pública, entendeu diferente. “Anoto que o descumprimento de norma – alvará prévio – pode implicar apenas a irregularidade da atividade, mas não no reconhecimento de que a propriedade descumpre sua função social”, afirmou, na sentença.
Em 2021, a 15a Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) entendeu da mesma forma ao anular uma cobrança de IPTU progressivo.
No caso, uma empresa de gestão patrimonial locava a área situada no bairro da Barra Funda, em São Paulo, para uso como garagem por uma empresa de ônibus. A prefeitura também alegava inexistir licença para a atividade no local.
Para os desembargadores, “a ausência de licença de uso que pode gerar sanções administrativas, mas não desqualifica a realidade fática do imóvel nem afasta o reconhecimento da função social da propriedade para efeitos tributários (apelação no 1015111-81.2019.8.26.0053).
Segundo o advogado Eduardo Natal, sócio da banca Natal & Manssur, que representa a incorporadora, a decisão é relevante ao estabelecer parâmetros legais e fáticos do IPTU progressivo. “Resguardando os contribuintes, especialmente incorporadoras e construtoras, de não sofrerem a imposição. Seja por estarem adotando medidas para o início da obra seja por locarem os imóveis para atividades operacionais lícitas enquanto os órgãos públicos não lhes concedem as licenças para a construção”, afirma.
A Prefeitura de São Paulo, por meio de nota, informou que foi notificada da decisão e tomará as medidas cabíveis.
De acordo com advogados, a situação acende o sinal de alerta para as incorporadoras, nas diligências para a compra de áreas. “Discussões sobre função social não são tão corriqueiras, mas geram um problema grande pelos valores envolvidos”, afirma Rodrigo Antonio Dias, sócio fundador do VBD Advogados.
“As incorporadoras, durante a due diligence, precisam se preocupar com a regularidade das áreas também no que diz respeito à função social da propriedade”, acrescenta Dias.
Maria Andréia dos Santos, sócia do Machado Associados, explica que o controle de função social da propriedade não é um processo que gera lançamento imediato do IPTU progressivo. A Coordenadoria de Controle da Função Social da Propriedade (CEPEUC) estabelece prazos para o proprietário se regularizar.
A partir da notificação do dono da área, a prefeitura dá um ano para apresentação do projeto de construção. Depois, mais dois anos para iniciar a obra e cinco anos para concluí-la.
Se não há a edificação, diz Maria Andréia, vai haver a comunicação para a Secretaria de Fazenda para a cobrança retroativa dos últimos cinco anos. “Normalmente, a due diligence vai identificar quando já há o lançamento do IPTU. O vendedor é quem tem que trazer a informação para o comprador”, diz ela.
Fonte: valor econômico
